Como  e porquê fazer um contrato particular de compra e venda de imóvel perfeito!

Se você já vendeu ou comprou um imóvel sem o auxílio de um advogado ou de uma imobiliária, eu arrisco dizer que, com certeza já procurou por algum modelo de contrato pronto na internet!  comente aí a sua experiência !

SAIBA que isso pode ser uma …P É S S I M A   I D E I A..., além de lhe trazer ...GRAVES ...riscos financeiros.

Acontece que, esses modelos da internet, a maioria provavelmente estão DESATUALIZADOS, com LEIS ANTIGAS, e muitas vezes com CLAUSULAS ABUSIVAS E NULAS !

Além do mais, cada negociação tem um elemento diferente, que representa um negócio único ! 

Não existe um padrão pronto e acabado. 

O contrato deve estar exposto exatamente a VONTADE das partes! 

Por isso eu lhe afirmo que modelos prontos não garantem uma efetividade. O que deverá estar bem entendido é a função social do contrato como um todo, que garante às partes uma equidade nas obrigações.

Então meu propósito aqui é te orientar a observar algumas questões importantes que nunca devem faltar em um contrato de compra e venda de imóvel! E ficar atento se existem cláusulas que beneficiam em demasiado uma das partes!

Bom, você pode estar se perguntando aí, afinal

Por que fazer um contrato particular de compra e venda de imóvel? Já que existe a Escritura pública elaborada pelos cartórios e os contratos bancários nas compras através de financiamento ?

Antes de tudo, vou ser sincera: você não é obrigado a fazer um contrato particular ao vender ou comprar um imóvel.

Mas lhe AFIRMO,  é extremamente necessário e ao final deste vídeo tenho certeza que você vai concordar comigo!.

Antes de entrarmos no contrato em si, preciso só esclarecer que , a Lei determina que se o imóvel valer mais que 30 salários mínimos, é obrigatório a Escritura pública. Valor inferior a esse teto, o contrato particular lhe garantirá a propriedade mesmo sem escritura ! (Art. 108 Código Civil) 

Bom, no caso de valores acima de 30 salários mínimos, o contrato particular valerá como uma promessa de compra e venda, e nele será estabelecido regras, por exemplo, de forma e prazo de pagamento, entrega da posse do imóvel, responsabilidade do pagamento dos impostos, das custas cartorárias, das benfeitorias que ficam no imóvel, 

quando a propriedade será transferida ao comprador, enfim, nele poderá conter todos os acordos realizados pelas partes !

Por outro lado, a Escritura pública ou definitiva, feita pelo Tabelionato de Notas, seguirá modelo próprio, que não possui todas essas particularidades que existem em toda negociação !

Mas vejam bem, mesmo o contrato sendo de forma livre, deverá obedecer a lei, evitando cláusulas abusivas e nulas!

Bom, vamos lá para elaboração do contrato, que deve ter uma estrutura mínima que vou explicar agora de forma bem simples! Vou citar aqui 8 cláusulas que não podem faltar !

A primeira cláusula é a IDENTIFICAÇÃO COMPLETA DAS PARTES 

Nome, nacionalidade, profissão, estado civil, número do documento pessoal atualizado, CPF, endereço completo. Se for casados, todas as informações do cônjuge, que deverá também assinar o contrato!

Uma dica, confira toda a documentação pessoal se estão atualizadas e em conformidade com a legalidade! Por exemplo, rasuradas, rasgadas, vencidas, etc

A segunda cláusula é a DESCRIÇÃO COMPLETA DO IMÓVEL 

A dica aqui é verificar na matrícula do imóvel toda a descrição nela contida, se confere com o físico atual.

Acrescentar ítens importantes, por exemplo, benfeitorias não descritas no documento e materiais, móveis e equipamentos que ficarão no imóvel. 

Também salientar se houve a visita física no imóvel, se as partes estão de acordo com a atual condição que o imóvel se encontra. 

Se houver a necessidade de reparos importantes, vale a pena descrever quais e de quem será essa responsabilidade. 

Conferir também as metragens de área total e área privativa que constam no documento e se condizem com o físico. 

Por fim, não esquecer de citar o número da matrícula e o cartório em que o imóvel está registrado.

A terceira cláusula é sobre a PROVIDÊNCIA DAS CERTIDÕES 

Caso não haja tempo hábil para providenciar as certidões do imóvel e vendedores até a assinatura do contrato, poderá constar uma cláusula com a relação de todas certidões necessárias e o prazo para obtenção de cada uma delas. 

Tenho 2 vídeos no meu canal do YouTube que falo sobre os cuidados na hora da compra de imóvel, vou deixar os link aqui abaixo : 

https://www.youtube.com/watch?v=7N5fKBfAYJs&t=158s

https://www.youtube.com/watch?v=XNlk3IAWnfQ&t=2s

A quarta cláusula é a FORMA DE PAGAMENTO

Essa cláusula deverá descrever exatamente as obrigações do comprador, que deverá conter o valor total do imóvel, a forma de pagamento, se é a vista, se é parcelado, se é através de financiamento, se haverá entrada ou sinal, se parte do pagamento será através de permuta com outros bens imóveis ou outro tipo de bem, como veículo por exemplo. 

Esta cláusula deverá ser a mais detalhada possível, descriminando cada pagamento com suas respectivas datas de vencimento. 

Quero fazer Uma observação importante aqui sobre o preço, dependendo do tipo de imóvel é interessante conter uma cláusula citando se a venda foi AD MENSURAM ou AD CORPUS. 

O QUE É ISSO ?

Vou explicar!

A venda AD MENSURAM o valor é fixado de acordo com medida de extensão ou de uma área. 

A venda AD CORPUS o preço é fixado considerando o preço na  totalidade do imóvel sem a influência de suas medidas. 

Um exemplo de venda AD MENSURAM, um terreno de 360 m² foi fixado o preço de 800,00 o m², totalizando 288 mil reais. 

Caso na vistoria tenha constatado que o terreno tenha metragem inferior ou superior, tanto o comprador poderá ter o desconto no valor ou o vendedor poderá receber a mais no valor do imóvel. 

Ou seja, o pagamento será pelos metros quadrados efetivos que tem o terreno.

Lhe asseguro que a maioria dos contratos de compra e venda de imóvel são elaborados com a modalidade de venda AD CORPUS, ou seja, o valor fixado independe das diferenças de metragens que possam ocorrer. 

Então, fique atento a essa cláusula se está de acordo com a negociação que foi pactuada!

A quinta cláusula é em relação à DATA DA ENTREGA DA POSSE DO IMÓVEL 

É de praxe que o imóvel seja entregue após o recebimento total do valor do imóvel. 

Porém há casos que o imóvel seja entregue antes da quitação. 

Essa segunda opção deverá ser analisada com muito critério, pois uma vez na posse do imóvel, se houver algum problema com inadimplência, ficará muito mais difícil de se resolver. 

A sexta cláusula é sobre a 

OBRIGAÇÕES DAS PARTES

geralmente a principal obrigação do vendedor é assinar a escritura de compra e venda,  e a do comprador é a de pagar em dia. 

Porém, outras obrigações podem ser definidas, como a responsabilidade do pagamento de impostos, 

dos registros do cartório, possíveis reformas no imóvel, enfim, tudo que foi pactuado na hora da negociação deverá constar no contrato. 

Deverá também ser mencionado de quem será a responsabilidade de dividas remanescentes do imóvel que possam surgir mesmo após a venda! 

Normalmente o vendedor arca com toda e qualquer dívida que foi contraída até a data da assinatura do contrato.

A sétima cláusula é DEFINIR SE O CONTRATO É IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL

Essa é uma cláusula importantíssima e muitas vezes esquecida pela maioria das pessoas (e pelos modelos da internet!). 

Ela tem como efeito, que as partes não podem se arrepender nem desistir da compra e venda, e deverão ir até o final, permitindo ao vendedor a executar judicialmente o comprador em caso de falta de pagamento, 

ou permitindo o comprador a obrigar o vendedor a assinar a escritura quando tiver quitado todos pagamentos. 

Ela tem previsão legal no artigo 420 do Código Civil.

A oitava Cláusula são as PENALIDADES PELO DESCUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES

Estabeleça as penalidades do seu contrato, como multa e juros por descumprimento das cláusulas do contrato. 

As cláusulas de penalidade devem ser feitas com muita atenção para que não sejam consideradas abusivas e ilegais. 

É comum estabelecer a multa de até 10% do valor da venda e juros de mora de 1% ao mês. 

E por fim, não menos importante, uma dica bônus sobre as ASSINATURAS

Parece óbvio né, mas falhas neste item são recorrentes em muitos contratos, por isso merece sua atenção nessas dicas que vou dizer!

Lembre-se de identificar quem está assinando, bem como colocar um espaço para assinatura dos cônjuges (marido ou esposa), e principalmente de duas testemunhas, porque a lei determina que contratos assinados com 2 testemunhas poderá ser executado judicialmente no caso de descumprimento das obrigações por uma das partes. 

E é claro, todas assinaturas com reconhecimento de firma em cartório! Uma via para cada parte !

É claro, existem muitas outras cláusulas que podem e devem ser incluídas para aumentar a segurança jurídica do negócio e ficar bem mais claro a vontade das partes!

Em casos mais complexos considere procurar ajuda de um profissional capacitado com especialidade na área.

Ana Cecilia Penna

Advogada e Consultora Imobiliária